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房地产行业:疫情对房地产业(地产开发、物业管理、商业地产)的影响分析

2020年02月13日 16:37:44字号:T|T

    住宅地产——需求递延:短期关停售楼处影响明显,但或间接促进三四月小阳春,微幅下调销售额增速预测和竣工增速预测

    1)复工情况统计、最迟3 月中复工:疫情的发展超出想象,对地产最直接的影响是售楼处的关闭以及开发项目的停工,销售遇阻意味着未来的开发拿地也将受阻,从各地政府公告披露情况来看大部分地产项目的销售和和施工在2 月 10 号左右原则上可以复工, 河南和安徽整体复工可能最晚, 销售最迟的是河南开封和南阳(2 月 24 日),开工最迟的是郑州(3 月 16 日)和合肥(3 月 9 日)。2)下调房价及销售额涨幅预测至-0.82%:我们统计了过去三年 1-2 月各项指标占全年的比值,发现占比从大到小依次为:竣工面积 14.7%>到位资金 14.3%>投资 9.0%>开工 8.8%>销售额 8.1%>土地 7.8%,虽然 1-2 月整体销售可能不理想,但占比小且我们整体理解为是延迟了需求,因为住房需求并不是普通的消费需求,不大会因为短期的疫情影响而需求消失,更多是递延了。因此不排除 3-4 月或许会出现小阳春,但又由于经济损失的客观存在,房价涨幅或将不及预期,导致商品发销售额增速不及预期。我们下调房价预测从3%降至2%,2020 销售额涨幅从0.15%下调至-0.82%。3)下调竣工增速至16.5%但依旧高增长:我们在 2019 年度策略中预测 2020 年竣工增速为 21.6%,从竣工角度,由于 1-2 月竣工面积占比较大,且全年竣工量较多,1 个月的停工将对竣工影响较多,我们中性假设,由于 2020 竣工体量较大,工期难赶,半个月的竣工将无法完成,会导致竣工量由原来预测的11.67 亿平米下降至 11.18 亿平米,竣工增速从21.6%下降至 16.3%。

    物业管理——需求新增:物业管理渗透率和集中度都将提升

    1)多地补贴物业或者减免税费应对疫情:物业管理公司在此次抗疫战中成为核心单元,各个地方也积极出台补贴及支持政策,其中杭州和深圳按每平米补贴0.5 元标准补贴两个月,其中西湖区按实际投入补贴不高于10 万元的补助;上海给与楼宇和园区物业管理管理5-20 万元补贴;更多区域给予了减免和延期支付税款等形式的政策支持;2)物业管理渗透率和毛利率有望进一步提升:疫情将加深居民对物业管理行业的认可度以及催生物业管理的新增需求,行业目前渗透率仅57%,未来有望继续提升,同时从无到有的过程,伴随着毛利率的调升,行业毛利率或将提升;3)物业管理集中度有望进一步提升至45%:除了总量需求提升,结构上大家对优质和专业的物业需求将持续提升,更换服务较差物业的需求也会提升,龙头物业公司的集中度将进一步提升,预计2025 年百强市占率将接近45%。

    商业地产——需求减少:零售物业类商业地产租金和出租率或双降

    1)多企业应对疫情免租减少短期收入:据赢商网数据,万达商管、保利商业、华润置地、招商蛇口、大悦城控股、银泰集团美的置业、新城控股、富力、华润置地等多商业地产公司纷纷免租,对行业影响收入约0.6-3.6%。2)富力集团、华润置地等等众多商业集团纷纷出台免租金措施;2)整体开业率统计约40-50%:据万商俱乐部网站数据,全国商场截止2 月8 日开业率在40-50%左右,较之前大幅下降,且需要再严格审批后方可开业;3)空置率或短期提升、长期租金和出租率也承受压力:空置率北、广、深均处于低位(5%)附近,上海位于历史中值水平,受疫情影响以及整体经济的影响,行业的空置率或将短暂上行。由于经济增速和收入的切实影响,长期租金和出租率也将承压。

    投资建议:此次疫情对房地产短期影响明显,利好物业管理,利空商业地产,住宅地产相对中性,我们下调住宅销售额和竣工增速预测,看好物业管理渗透率和集中度的进一步提升,商业地产租金和出租率面临压力,短期重点推荐:万科A、金科股份、保利地产、招商积余、保利物业;持续建议关注:1)优质地产公司:万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、中南建设、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、美的置业等;2)物业管理龙头:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活等;3)商业地产及旧改棚改:大悦城、中国国贸、城投控股、城建发展。

    风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌、疫情防控不及预期

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